Комментарии в СМИ

«ВАС предстоит решить судьбу нелегальных построек, возведенных до 1995 года»

06.08.2012 Недвижимость и строительство

Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестиция «Качкин и Партнеры», прокомментировал позицию коллегии судей Высшего арбитражного суда РФ в отношении нелегальных построек, которые не могут быть признаны самовольными.

Президиум Высшего Арбитражного Суда снова возьмется за вопросы, связанные с недвижимостью, построенной без разрешительной документации. Он готовится рассмотреть очередной спор по поводу регистрации права собственности на такие объекты – речь на этот раз пойдет о постройках, возведенных до 1995 года, когда понятия «самовольной постройки» еще не существовало.

Предметом спора, который дошел до ВАС, стали несколько хозяйственных построек, возведенные в Подмосковье ТОО «Агротехсервис» еще в 1992-1993 годах на участке, который впоследствии местной администрацией был предоставлен товариществу в бессрочное пользование.

В 2010 году ООО «Агротехсервис», его правопреемник, намереваясь открыть деревообрабатывающее производство в пустующих ангарах, обратилось в Арбитражный суд Московской области, чтобы легализовать свое право собственности на них (дело А41-44431/09). Тогда компании было отказано: суды указали, что она не исчерпала всех досудебных возможностей. После этого она обратилась к главе местной администрации с просьбой восстановить проектную документацию, чтобы ввести строения в эксплуатацию. Проверяющие органы не нашли нарушений при их возведении, но администрация разрешение на ввод в эксплуатацию не выдала, сославшись на неполный пакет сопроводительных документов – в том числе, на отсутствие разрешения на строительство.

Тогда «Агротехсервис» снова обратился в суд, сославшись на то, что получить необходимую документацию уже невозможно, и на этот раз тот признал за компанией право собственности (дело А41-9398/2011). АС МО, а затем 10-й арбитражный апелляционный суд пришли к выводу, что компания исчерпала все внесудебные возможности легализовать имущество, которое, в свою очередь, соответствует всем градостроительным, санитарным и пожарным нормам. Однако Федеральный арбитражный суд Московского округа отменил эти акты и закрыл дело по ст.150 АПК РФ, указав, что спор между теми же лицами (ООО «Агротехсервис» и Администрация Ступинского муниципального района Московской области) и по тем же основаниям уже был однажды рассмотрен. Кроме того, кассация пришла к выводу, что сами обстоятельства, при которых были возведены спорные постройки (а именно – отсутствие разрешительной документации), никак не изменились в связи с обращением истца к администрации.

Коллегия ВАС, куда «Агротехсервис» обратился за пересмотром постановления ФАС МО, обратила внимание на то, что суды рассматривали спорные здания как объекты самовольной постройки, для признания собственности на которые, действительно, требуется разрешение на строительство. При этом из виду был упущен немаловажный нюанс: само понятие самовольной постройки было введено в оборот ст.222 ГК РФ, вступившей в силу только с 1995 года. Соответственно, считают судьи Дмитрий Дедов, Сергей Сарбаш и Юлия Горячева, оно не может распространяться на те объекты, что были возведены до этого момента.

Такую точку зрения судей «тройки» руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов считает спорной, но, в то же время, логически правильной. «Такой подход позволяет обеспечить стабильность гражданского оборота: большое количество объектов, построенных хозяйственным способом еще во времена СССР, до сих пор не оформлены, хотя и эксплуатируются несколько десятков лет», – говорит он.

В сложившейся ситуации, продолжили судьи «тройки», «Агротехсервис» должен был сначала обратиться в уполномоченный орган за регистрацией права собственности, и только потом, получив отказ (а он, по мнению коллегии, был бы неизбежен в связи с отсутствием разрешительных документов), идти в суд. А тому, фактически, оставалось только признать за «Агротехсервисом» право собственности, возникшее еще у его правопредшественника в силу действовавших тогда советских законов. «В данной ситуации при наличии желания правообладателя зарегистрировать ранее возникшее у него право и при отсутствии спора об этом праве имеются препятствия в его легитимации, преодолимые лишь судебным решением», – указала «тройка» в определении о передаче дела в Президиум ВАС.

Дата пересмотра дела еще не назначена, но специалисты ожидают слова высшей инстанции с нетерпением. Юрисконсульт юридической компании «Интерцессия» Антон Малинин, например, считает, что если она встанет на сторону «Агротехсервиса», это даст возможность заявителям по аналогичным делам беспрепятственно добиваться регистрации их права собственности через суд. Некрестьянов из «Качкин и партнеры» тоже надеется, что ВАС поддержит позицию «тройки» и подтвердит возможность для правопреемника оформить такое имущество в собственность.

Мария Кунле

Ссылка на источник