Комментарии в СМИ

«Что важнее: инвестконтракт или приоритетное право на выкуп»

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», рассуждает о том, что более первостепенно – инвестиционный контракт или приоритетное право на выкуп.

В этом вопросе пришлось разбираться экономколлегии Верховного суда. Чиновники заключили с компанией инвестконтракт, по которому фирма обязалась отреставрировать старинный особняк в центре Москвы. За это организация должна была получить половину ремонтируемой недвижимости. Но когда работы закончились и помещения стали делить, выяснилось, что часть имущества обременена правами третьих лиц. Возник вопрос, нарушает ли акт, которым делят недвижимость от инвестпроекта, преимущественное право арендатора части этих помещений выкупить их.

Ремонт особняка

В 1998 году правительство Москвы и «Агроинвест Компани» заключили инвестиционный контракт на реставрацию городской усадьбы Салтыковых в центре Москвы. Стороны договорились, что к 2002 году фирма отремонтирует старинный дом и за это получит половину недвижимости. В 2005 году работы закончили и помещения приняли в эксплуатацию. Через 12 лет после этого чиновники направили «Агроинвест Компани» акт частичной реализации проекта, в котором указали точный перечень объектов, переходящих компании. Документ предусматривал, что в долю инвестора попадают помещения, принадлежащие третьим лицам, и 10 комнат, которые у города с 1996 года арендует ООО «Букинистъ». «Агроинвест Компани» не согласилось с таким раскладом и предложило при передаче ему имущества не учитывать активы, обремененные правами третьих лиц. Первая инстанция с этим согласилась. АСГМ пояснил, что включение этих помещений в раздел нарушает соотношение площадей, которые договорились поделить стороны (№ А40-51902/2017).

Такой вывод обжаловал «Букинистъ», арендатор, которого к участию в деле не привлекали. Заявитель настаивал, что обладает преимущественным правом выкупить арендуемые помещения в центре столицы, а эта возможность в инвестконтракте никак не учтена. Апелляция прекратила производство по жалобе, сославшись на то, что «Букинистъ» не является стороной инвестиционного соглашения, поэтому не может обжаловать решение суда. 9-й ААС разъяснил, что с момента заключения инвестконтракта реконструируемый особняк находится в общей долевой собственности города и «Агроинвест Компани». Соответственно, в этом случае не учитывается, что у малого бизнеса есть преимущественное правило на выкуп арендуемых у столичных властей помещений. Окружной суд согласился с выводом апелляционной инстанции.

В ВС обсудили квалификацию инвестсоглашения

«Букинистъ» оспорил эти выводы в Верховном суде. В своей жалобе арендатор настаивал на том, что преимущественному праву выкупа надо отдать предпочтение. Заявитель опасается потерять его, если за инвестором зарегистрируют право собственности и особняк утратит режим госсобственности. «Букинистъ» обращался за приоритетным правом к московским властям, но получил отказ, потому что на спорное имущество заявлены права «Агроинвест Компани». Заявитель жалобы отмечал, что инвестор злоупотребил правом и не привлек арендатора к участию в инвестконтракте, хотя по договору был обязан это сделать. Но о самом документе арендатор знал и даже встречался с префектурой насчет условий его реализации. Тем не менее подписать эту бумагу организации никто не предложил. Оппоненты уверяли, что «Букинистъ» уклонялся от участия, а обязать принять участие в инвестконтракте инвестор не мог.

Кроме этого, на заседании в ВС оппоненты поспорили и о квалификации соглашения, которое заключили в 1998 году власти Москвы с «Агроинвест Компани». Представитель «Букинистъ», юрист Екатерина Попова, уверяла, что спорный инвестконтракт все же являлся договором купли-продажи будущей вещи. Она отметила, что законодательство 90-х годов предусматривало такую форму приватизации, как продажа на конкурсе имущества с инвестиционными условиями. По ее словам, нижестоящие суды не рассмотрели ряд обстоятельств. В частности, основания приватизации особняка и наличие у кого-либо преимущественных прав на выкуп части помещений. Попова отдельно подчеркнула, что изначально их никто не привлекал к участию в инвестпроекте.

– Какие-то переговоры были по этой ситуации? Мирно пытались решить вопрос? – поинтересовалась судья Ольга Киселева.

– Да, конечно, но компромисса достичь не удалось. Оппоненты нас уверяли в своей правоте, – сказала представитель компании «Букинистъ».

Судья спросила и о том, в какой форме проходила реконструкция старинного здания. Юрист Дмитрий Чуванов, второй представитель заявителя жалобы, пояснил, что у особняка частично поменяли перекрытия, заменили водосточные трубы, окна и поправили лепнину.

Продолжая обсуждение квалификации соглашения, юрист «Агроинвест Компани» Виктория Косичкина объяснила, что в этом случае спорный документ является договором простого товарищества. По ее словам, их доверитель внес собственный вклад в виде денег на реставрацию, а власти Москвы свой – предоставили недвижимость и согласовали все необходимые документы для ремонта здания. Стороны всегда считали, что соглашение именно так надо рассматривать, уверяла Косичкина.

Выслушав все доводы сторон, тройка судей под председательством Алексея Маненкова удалилась в совещательную комнату и спустя несколько минут огласила резолютивную часть решения. Все акты нижестоящих инстанций отменить, а дело направить на новое рассмотрение обратно в АСГМ.

Эксперты «Право.ru»: «Сначала идет право на выкуп»

Юрист Содружества Земельных Юристов Павел Лобачев обращает внимание на то, что изначальный инвестконтракт устанавливает лишь общие условия принадлежности имущества по результатам реконструкции: 50 на 50, не конкретизирует, кому и какое помещение принадлежит. Но суды почему-то не развили эту логику дальше, замечает эксперт: «Ведь судьба арендуемого имущества определяется только в текущем споре, а права инвестора на объекты еще не зарегистрированы». Вместе с тем все время действия инвестконтракта и до настоящего момента объект оставался и остается в городской собственности, объясняет Максим Лухманов, юрист практики недвижимости ЮФ Инфралекс: «Поскольку регистрация права общей долевой собственности на него не осуществлялась».

Дмитрий Некрестьянов, партнер АБ Качкин и партнеры:

«Права у инвестора возникают только по итогам акта о распределении площадей, а конкретного распределения в договоре не закреплено. Поэтому до момента подписания акта все здание относится к государственной собственности. Значит, сначала идет арендатор со своим выкупом, а потом распределение с учетом выбытия помещений арендатора из раздела».

Лобачев говорит, что еще ВАС в своем Пленуме № 54 отмечал: нормы законодательства об инвестиционной деятельности не могут наделить инвесторов недвижимости правом собственности на нее, в том числе и долевой. Да и судебная практика в подобных спорах на стороне арендаторов, которые планируют выкупить арендуемое имущество (дела № А40-1760/2017 и № А40-58919/14).

Вероника Величко из ЮФ Авелан обращает внимание и на то, что в спорной ситуации не столь важно: речь идет о договоре простого товарищества или о соглашении купли-продажи имущества. Главное, что между договорным обязательством передать помещение и преимущественным правом из закона должно побеждать последнее, утверждает она: «Так как до момента внесения записи о праве собственности в ЕГРН арендаторы не могли знать ни об этом контракте, ни о том, как по нему должны были распределяться помещения». Поэтому нижестоящие суды, по сути, санкционировали обход сторонами инвестконтракта преимущественного права арендатора выкупить эти помещения себе в собственность, констатирует Лухманов.

Алексей Малаховский

Материал опубликован на портале «Право.Ru» 31.07.2019

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер, Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ