Комментарии в СМИ

«Требуя миллиард»

Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов отмечает, что арест земельного участка не предполагает ограничения права использовать объект либо застраивать земельный участок, если это прямо не предусмотрено определением суда либо постановлением судебного пристава. 

«Терра Нова» добилась обеспечительных мер на намыве.

Как стало известно “Ъ”, Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленобласти наложил арест на четыре земельных участка на намыве Васильевского острова общей площадью 5,8 га, принадлежащие ООО «Севен Санс Девелопмент СПб Северо-Запад». На этой территории компания планирует реализовать следующие этапы строительства ЖК «Светлый мир «Я –романтик…»». Застройщик приобрел участки у АО «Терра Нова» за 1,5 млрд рублей, при этом в настоящее время продавец пытается взыскать с покупателя в судебном порядке задолженность в размере более 1 млрд рублей. По словам экспертов, арест означает запрет на любые регистрационные действия либо действия по отчуждению объекта, то есть подобные обеспечительные меры будут гарантировать, что имеющийся актив к моменту завершения спора в суде все еще сохранится и на него можно будет обратить взыскание.

Как стало известно “Ъ”, на днях Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области наложил арест на земельные участки на намывных территориях Васильевского острова, принадлежащих на праве собственности ООО «Севен Санс Девелопмент СПб Северо-Запад», и запретил управлению Росреестра по Санкт-Петербургу «совершать любые регистрационные действия в отношении земельных участков, в частности регистрировать сделки по отчуждению и перерегистрации земельных участков, регистрировать сделки, обременяющие права собственности (аренда, сервитут, залог), вносить изменения о границах земельных участков». Это произошло в рамках судебного разбирательства между застройщиком и АО «Терра Нова», продавшим ООО «Севен Санс Девелопмент СПб Северо-Запад» земельные участки и в настоящее время взыскивающим через суд с покупателя задолженность более чем в 1 млрд рублей.

При этом в конце прошлого года застройщик объявил о получении разрешений на строительство на данной территории жилых домов в рамках дальнейшего развития ЖК «Светлый мир «Я-романтик…»». Продажи пока объявлены не были. По информации Госстройнадзора Санкт-Петербурга, здесь планируется возвести более 2 тыс. квартир общей площадью более 150 тыс. кв. м. Разрешение действует до 27 декабря 2022 года. Кроме того, в рамках данного проекта планируется передача городу нескольких объектов дошкольного образования.

Четыре земельных участка общей площадью 5,8 га были приобретены застройщиком на торгах, проводимых Российским аукционным домом (РАД) в декабре 2018 года, за 1,5 млрд рублей у АО «Терра Нова». Между продавцом и покупателем были заключены договор купли-продажи и соглашения, связанные с переуступкой прав по договорам присоединения к сетям инженерной инфраструктуры, пояснили “Ъ” в компании «Терра Нова». Условия оплаты компания комментировать отказалась.

«В конце прошлого года к покупателю и его поручителям были поданы иски о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельных участков, а также по всем соглашениям о переуступке прав по договорам с ресурсоснабжающими организациями. Основной иск по договору купли-продажи на сумму более 1 млрд рублей в настоящее рассматривается Арбитражным судом Санкт-Петербурга и Ленобласти»,— рассказал “Ъ” генеральный директор АО «Терра Нова» Алексей Новак. Согласно материалам дела, истец требует солидарное взыскание задолженности с трех юридических лиц: ООО «Севен Санс Девелопмент СПб Северо-Запад», ООО «Севен Санс Девелопмент Санкт-Петербург» и ООО «Севен Санс Девелопмент».

Ходатайство о принятии обеспечительных мер в виде наложения ареста на земельные участки было подано АО «Терра Нова» в январе текущего года. Согласно материалам дела, истец ссылался на невозможность исполнения судебного акта ввиду мер, принятых ООО «Севен Санс Девелопмент СПб Северо-Запад», которые направлены на уменьшение объема имущества должника и на обременение актива правами третьих лиц.

В ответ на запрос “Ъ” в АО «Терра Нова» уточнили, что решение о подаче ходатайства было принято после того, как застройщик объявил о выдаче Госстройнадзором Петербурга разрешений на строительство ООО «Вымпел», которое не является стороной договора купли-продажи. «Условия договора это не предусматривают»,— говорит Алексей Новак. По его словам, после обращения компании в Госстройнадзор, компании было направлено письмо с информацией о внесении изменений в разрешение на строительство, где в качестве застройщика было указано ООО «Севен Санс Девелопмент СПб Северо-Запад».

В Госстройнадзоре “Ъ” эту информацию подтвердили, объяснив это «сменой правообладателя земельного участка». В пресс-службе компании «Севен Санс Девелопмент» не стали комментировать “Ъ” причину смены правообладателя, не ответили на вопросы, связанные с судебным спором, а также не уточнили, планируют ли обжаловать определение суда.

По словам Ивана Бабина, адвоката юрфирмы «S&K Вертикаль», практика по наложению обеспечительных мер достаточно противоречивая, в целом суды очень осторожно их накладывают. «Подобные меры препятствуют выводу имущества, его дополнительному обременению в пользу третьих лиц. Если ответчик не договорится с истцом, то вопрос о том, что он в будущем за счет инвестпроекта сможет погасить долги, значения иметь не будет, поскольку суды предоставляют отсрочки в исполнении в исключительных случаях. Если ответчик хочет сохранить участок, ему в любом случае нужно либо найти средства для погашения, либо договориться с истцом, либо выиграть иск»,— говорит господин Бабин.

«Если прямо не предусмотрено определением суда либо постановлением судебного пристава, то арест не предполагает ограничения права использовать объект либо застраивать земельный участок. Однако в этом нет экономической целесообразности, так как все построенное на участке при обращении на него взыскания автоматически попадет в предмет обращения взыскания»,— указывает партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов. По его словам, арест на землю может использоваться как обеспечение требования именно возврата самого участка. «Если нет денег на оплату, то проще забрать участок и продать другому — он с учетом полученного разрешения на строительство в цене только вырос. В остальных случаях такие меры обеспечения гарантируют, что имеющийся актив к моменту завершения спора в суде все еще сохранится и на него можно будет обратить взыскание»,— добавляет эксперт.

Мария Кузнецова

Материал опубликован в газете «Коммерсантъ — Санкт-Петербург» № 36 от 28.02.2020

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер, Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ