Комментарии в СМИ

«Конституционный суд изменил норму оспаривания сделок с жильем при банкротстве банка»

Руководитель группы по банкротству Александра Улезко разъясняет, как собственнику недвижимости, находящейся в залоге, выгодней ей распорядиться.

Business FM рассказывала историю петербуржца, купившего у банка залоговую квартиру. Банк обанкротился, и собственник остался и без квартиры, и без компенсации. Конституционный суд счел такую норму нарушающей баланс интересов сторон.

Конституционный суд встал на сторону кредиторов. Практика, когда человек покупал жилье в залоге у банка, а потом банк банкротился и покупатель оставался и без денег, и без квартиры, незаконна. Теперь пострадавшему оставят жилье, пока ему не вернут уплаченные деньги. Суд разобрал дело жителя Петербурга, который оказался в такой ситуации. Какие выводы можно сделать из этого решения?

Ранее Business FM уже рассказывала историю жителя Петербурга. Мужчина купил у банка квартиру, которая была в залоге, по цене в три раза дешевле рыночной. За жилье почти в 300 квадратных метров в центре Петербурга он выложил всего 11 млн рублей. Вскоре у банка начались проблемы, ЦБ передал банк на санацию, ввел временную администрацию. А она уже подала в суд, чтобы признать сделку фиктивной, — реальная стоимость квартиры была в районе 35 млн рублей. То есть дисконт предполагался, но не такой большой. Суд согласился и постановил квартиру вернуть. Покупателю сказали отправляться в кредиторы последней очереди на возмещение убытков. То есть мужчина остался и без квартиры, и без денег.

Петербуржец дошел до Конституционного суда, а тот решил, что так поступать с кредиторами нельзя. Теперь, если процедура банкротства уже началась, банк не сможет забрать у кредитора купленное жилье. Есть оговорка — жилье должно быть единственным. Вместо этого банк будет обязан сначала вернуть кредитору уплаченные деньги и только потом его выселять. Если еще короче — банки обязали в случае банкротства не направлять все деньги в конкурсную массу, а в первую очередь рассчитаться с кредиторами.

Таким образом, получается, Конституционный суд дал кредиторам гарантии, что их деньги в любом случае будут в безопасности. Получается выгодная игра без риска. Если отсудят — кредитор ничего не потеряет, деньги-то вернут. А если судиться не придут, то вообще замечательно. Можно быстро перепродать и неплохо заработать. Правда, оговорка про единственное жилье делает эту схему не такой очевидно выгодной, отмечает эксперт по недвижимости, риелтор Андрей Веселаго:

«С одной стороны, да. С другой стороны — надо понимать, что у нас цены на квартиру все время плавают, и то, что мы могли купить за 10 млн три года назад, — совсем не то, что мы можем купить за 10 млн сейчас. Опять же, везде идет ссылка на единственное жилье. Как правило, в игры с покупкой квартиры у потенциальных банкротов по ценам в три раза ниже рыночных играют инвесторы, а не обыватели. И у них это будет не единственное жилье, на них это не будет распространяться. В какой-то степени эти риски закрывает это постановление. В любом случае надо понимать, что дураков нет, нельзя просто так взять и безопасно купить квартиру по цене в три раза ниже рынка, всегда есть какие-то подводные камни».

Очень выгодные предложения о покупке квартиры можно найти в любом агрегаторе объявлений. В центре Москвы или Питера могут продавать залоговое жилье вполовину или даже втрое дешевле. Такое жилье могли скупать те, кто имеет своего нечистого на руку человека в банке, — за откаты они получали всю оперативную информацию о скорых торгах из первых рук. Но риски признания сделки фиктивной были всегда.

Должникам же следует помнить: банк — это не агентство недвижимости. Он может продать залоговое жилье за полцены, даже за треть стоимости — ему важно вернуть долг, а будут ли там какие-то остатки, которые пойдут должнику, — его не волнует. Банк на этой истории не наживается. А собственник страдает. Поэтому должнику, если он чувствует, что вскоре не сможет платить по кредиту, надо успеть продать квартиру самому и не доводить дело до торгов, советует руководитель группы по банкротству в адвокатском бюро «Качкин и партнеры» Александра Улезко: «Естественно, выгоднее самостоятельно продать квартиру, которая находится в залоге, но предварительно нужно получить разрешение банка. То есть это нужно общаться уже с банком, чтобы они такое разрешение дали, потому что продажа просто на открытом рынке — она, как правило, приносит больше денег, чем продажа с торгов имущества. Будь то банк в исполнительном производстве, там еще как-то. То есть тут, как правило, все-таки есть какой-то дисконт. Ну, даже исходя из того, что, как правило, люди склонны покупать просто квартиры, которые не находятся ни в каком споре, условно говоря. Ну, хотя это не совсем спор, как бы это продает банк или пристав. Тем не менее это всегда было выгоднее — продать самому».

Пока решение Конституционного суда — это только постановление по одному делу. Суд заявил, что некоторые статьи не соответствуют конституции. Законодателям еще предстоит эти статьи поменять. А это процесс небыстрый — и все риски и опасения владельцам залогового жилья придется взвешивать еще долго.

Евгений Перельчук

Материал опубликован на сайте «BusinessFM» 10.02.2022

Кирилл Саськов

Адвокат
Партнер
Руководитель корпоративной и арбитражной практики

Cкачать VCARD
Александра Улезко

Адвокат
Руководитель группы по банкротству

Cкачать VCARD
Кирилл Саськов

Адвокат
Партнер
Руководитель корпоративной и арбитражной практики

Cкачать VCARD
Александра Улезко

Адвокат
Руководитель группы по банкротству

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ