ПРОЕКТ

Нашим клиентом, ГК «Балтийская коммерция», лидером в строительстве элитного жилья в Санкт-Петербурге, для целей возведения многоквартирного жилого дома был приобретен земельный участок в центре Санкт-Петербурга с расположенными на нем объектами недвижимости (цех и склад). Имущество ранее находились в залоге у АО «АктивКапитал Банк» в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору с третьим лицом. Перед заключением договора купли-продажи залог был снят, а через 4,5 мес. заёмщик перевел долг перед банком на третье лицо, после чего банк был признан банкротом. ГК «АСВ» подала заявление о признании недействительным соглашения о переводе долга и восстановлении права залога банка на земельный участок, цех и склад. К моменту вынесения судом решения на земельном участке было закончено строительство Клубного дома «Октавия» площадью 8 643 кв. м., квартиры переданы дольщикам. Перед адвокатами Бюро стояла задача не допустить восстановление права залога на недвижимое имущество.

В суде первой инстанции спор длился три года. Адвокаты Бюро доказывали, что «Балтийская коммерция» является добросовестным приобретателем, поскольку прекращение ипотеки произошло ранее совершения оспариваемой сделки по переводу долга между заемщиком и третьим лицом и не связано с ней, то есть, признание соглашения о переводе дога недействительным не могло влечь восстановление ипотеки. Поскольку на земельном участке был возведен многоквартирный дом, цех и склад были снесены. Суд первой инстанции отказал в восстановлении права залога банка на земельный участок, признав текущих собственников квартир добросовестными приобретателями прав на земельный участок, но восстановил залог на цех и склад, которые не существуют как объекты недвижимости. Поскольку спор был выигран частично и с клиента могли быть взысканы убытки, решение было обжаловано. Суд апелляционной инстанции полностью отказал в восстановлении залоговых прав банка, а суд кассационной инстанции оставил в силе постановление.

Сложность поставленной перед адвокатами Бюро задачи состояла в том, что на спорном земельном участке «Балтийская Коммерция» осуществляло строительство многоквартирного жилого дома, квартиры в котором были реализованы физическим лицам по договорам долевого участия в строительстве. Восстановление права залога на земельный участок могло привести к тому, что участники долевого строительства не смогли бы зарегистрировать право собственности на приобретенные квартиры. Клиент вынужден был бы компенсировать убытки дольщикам и возвращать кредитные средства, полученные на реализацию проекта в качестве проектного финансирования (более 880 млн руб.). Результат рассмотрения данного спора имеет определяющее значение как для бизнеса клиента, так и для всего рынка недвижимости в целом. Защита прав и законных интересов дольщиков является приоритетной задачей государственной политики России. Проигрыш данного спора мог бы подорвать доверие дольщиков к группе компаний «Балтийская коммерция».