Комментарии в СМИ

Старший юрист корпоративной и арбитражной практики «Качкин и Партнеры» Александра Улезко отмечает, что для минимизации рисков при покупке имущества банкрота на торгах необходимо проанализировать не  только документацию о правах на имущество, но и дело о банкротстве продавца.

Приобретшая на торгах недвижимое имущество банкротящейся организации гражданка доказала свои права перед нерасторопным кредитором – держателем ипотеки.

ООО «Питер-Инвест» (ИНН 7806345853) в мае 2015 года было признано банкротом. Компания занималась куплей-продажей недвижимости и владела четырьмя участками с объектами незавершенного строительства в пос. Парголово, Михайлов‑ ка, на ул. 1‑го Мая.

14 июня 2011 года между Банком «Таврический» и «Питер-Инвест» был заключен договор залога недвижимого имущества: объектом ипотеки стали как раз четыре парголовские незаврешенки. В августе 2014 года по договору цессии права банка отошли ООО «Энергострой 78». Позже инициатор банкротства «Питер-Инвест» компания «Пасифик Консалтинг Групп» заявляла о  фальсификации перехода переуступки требования от  банка к «Энергострою 78», но доказательств подложности договора предъявить в судах не смогла.

В мае 2016 года было опубликовано сообщение о продаже имущества должника: земельного участка площадью 1,2 тыс. кв. м и объекта незавершенного строительства, степень готовности – 90 %, площадь – 315 кв. м. По результатам продажи посредством публичного предложения гражданка Зоя Б. приобрела лот за 11,15 млн рублей. Однако Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу отказалось регистрировать права нового собственника. Основание в отказе – несогласованность продажи на  собрании кредиторов и наличие в  отношении спорных объектов записи об ипотеке в пользу «Энергостроя 78».

Отказ был опротестован в суде. Две арбитражные инстанции поддержали требование о регистрации права собственности гражданки Зои Б. и обязали Управление произвести соответствующую запись.

Суды указали, что торги и их результаты в суде не оспорены. А требование «Энергостроя 78» включено в реестр кредиторов только определением Арбитражного суда Москвы лишь в декабре 2016 года, то есть уже после торгов.

Как отмечает старший юрист корпоративной и  арбитражной практики компании «Качкин и Партнеры» Александра Улезко, в подобной ситуации потенциальному покупателю для того, чтобы свести к минимуму риски при покупке имущества банкрота на торгах, необходимо проанализировать не  только документацию о  правах на имущество, но и дело о банкротстве продавца.

«Очень важно, соблюдены ли все необходимые процедуры согласно законодательству о банкротстве и не нарушаются ли права лиц, участвующих в деле о банкротстве, в частности кредиторов. При этом покупателю надо быть готовым к тому, что, даже если торги проведены в соответствии с законом, со стороны заинтересованных лиц могут быть поданы заявления в суд о признании их недействительными. Как правило, это следствие того, что в деле о банкротстве сталкиваются интересы многих лиц. Другой вопрос, будут ли такие требования обоснованными, решит суд», – говорит она.

В деле о признании незаконным отказа Управления Росреестра по Петербургу в  регистрации перехода права собственности на  имущество «Питер-Инвеста» суд, по сути, указал, что залоговому кредитору следовало обратиться в  суд с  заявлением об оспаривании торгов, если он считал их проведенными с нарушением закона. С учетом того, что на момент проведения торгов, равно как и на момент заключения договора купли-продажи по их результатам, залоговый кредитор не был включен в реестр требований кредиторов, порядок и условия продажи имущества с  ним согласовывать управляющий был не обязан, отмечает юрист.

Что же делать держателю ипотеки, чтобы залог не «уплыл» из рук? «Как правило, чтобы не потерять права на  удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества, залоговому кредитору следует своевременно заявлять свои требования о включении в реестр. Если этот вопрос затягивается, необходимо просить суд принять обеспечительные меры в виде запрета проводить торги по  продаже заложенного имущества», – пояснила Александра Улезко.

Однако ситуации в делах о банкротстве могут быть совершенно разные, и необходимо индивидуально подходить к планированию стратегии защиты интересов залогового кредитора, уточнила она.

Андрей Твердохлебов

Материал опубликован в газете «Кто строит в Петербурге» № 26 (518) от 17.07.2017