Комментарии в СМИ
«Сделка для вывода активов банкрота: как ее определить покупателю»
Екатерина Тульская, юрист группы по банкротству АБ «Качкин и Партнеры» комментирует материал об активах банкрота.
Перед банкротством сделки по выводу активов должника — частая практика. При этом может пострадать добросовестный покупатель, который действительно хотел приобрести это имущество. Есть риск, что актив заставят вернуть в конкурсную массу. Вместе с экспертами разобрались, как оспаривают сделки из цепочки по отчуждению активов должника, какие доказательства нужны, чтобы обосновать добросовестность, и как покупателям защитить себя от покупки имущества банкрота.
Руководство фирмы на грани банкротства порой пытается «спасти» свои деньги, выгодно избавляясь от имущества организации. По цепочке сделок актив уходит добросовестному покупателю, который не подозревает ни о каких рисках. А ведь арбитражный управляющий несостоятельной организации может в дальнейшем аннулировать сделки, чтобы вернуть все в конкурсную массу. По данным Федресурса, за первые шесть месяцев 2022 года рассмотрели 7739 заявлений о признании сделок должника недействительными, из которых удовлетворили 3655.
Вывести активы по цепочке сделок
В деле № А41-56447/2017 «СК «Подмосковье» купила у «Актив Плюс» восемь участков в Калужской области за 9,2 млн руб. Ранее продавец приобрел эти земли у «СК «Рослес» за 14,6 млн руб., но деньги за них тогда так и не заплатил. Когда «Рослес» обанкротился, суд по требованию конкурсного управляющего признал недействительной сделку с «Актив Плюсом» и взыскал в пользу должника 48 млн руб. (дело № А53-30450/2016). Чтобы вернуть имущество, управляющий подал заявление к «Подмосковью», поскольку участки уже были у этой фирмы. Она тогда уже тоже обанкротилась. Три инстанции отказали управляющему, потому что не решен вопрос о праве собственности на спорные земли.
Верховный суд отменил акты нижестоящих судов и отправил спор на новое рассмотрение в АС Московской области. СКЭС обратила внимание, что цепочку сделок с разными субъектами могли создать лишь для вида, чтобы прикрыть передачу имущества должника бенефициару. Приобретателей могут использовать с целью вывести активы должника. Экономколлегия разъяснила, что на самом деле совершают единственную прикрываемую сделку в пользу бенефициара, а отчуждаемое имущество все время остается под его контролем. Такая цепочка сделок ничтожна как притворная единая сделка в силу п. 2 ст. 170 ГК о недействительности мнимой и притворных сделок.
В другом споре (дело № А40-204589/2017) помещение в «Москва-Сити», которое сначала принадлежало компании «Влад ДВ», по цепочке сделок перешло к ООО «Калипсо». Фирма его поделила и часть продала предпринимателям Татьяне Панкрушиной и Аде Вольневич. Когда «Влад ДВ» обанкротился, его конкурсный управляющий попытался вернуть недвижимость в конкурсную массу. По его мнению, «Калипсо» и предприниматели — недобросовестные покупатели. Они не проверили, законно ли владел имуществом предыдущий собственник. Первая инстанция отказала управляющему, поскольку в суде не доказали аффилированность «Калипсо» и «Влад ДВ». Апелляция и кассация, напротив, поддержали управляющего. Когда ИП покупали недвижимость, суд уже признал первую сделку в цепочке недействительной. Они могли узнать об этом из Картотеки арбитражных дел. Еще суды отметили, что «Калипсо» купило помещение по цене на 18,6% ниже его рыночной стоимости.
ВС же в этом споре отменил акты нижестоящих судов и отправил дело на новое рассмотрение в АСГМ. Экономколлегия отметила, что покупка имущества по цене ниже рыночной не говорит о недобросовестности покупателя. СКЭС обратила внимание, что контрагентам перед приобретением недвижимости надо:
- проверить все правоустанавливающих документы;
- выяснить, на каких основаниях у продавца возникло право собственности;
- узнать реальную стоимость имущества;
- исследовать, есть ли споры о праве собственности на недвижимость.
Азат Ахметов, советник , констатирует, что в банкротных делах нет общего критерия для признания покупателя добросовестным.
«Чаще всего суды сегодня подходят к этому вопросу фактически с позиций презумпции недобросовестности покупателя. Никакая проверка, предпринятая покупателем, не может гарантировать стопроцентную защиту», — Азат Ахметов.
Как оспаривают вывод активов
Со ссылкой на определение ВС от 27 августа 2020 года (дело № А40-157934/2015) Кирилл Карпов, старший юрист , обращает внимание, что о цепочке сделок по отчуждению имущества должника могут свидетельствовать:
- отчуждение имущества по заниженной стоимости;
- последующее исключение участников цепочки сделок из ЕГРЮЛ как недействующих юридических лиц;
- недоступные независимым участникам гражданского оборота условия — отсрочка платежа, отказ от права залога продавца и другие;
- короткий период владения имуществом продавцом.
Когда суд принимает решение о недействительности сделки по отчуждению имущества должника, он учитывает условие о цене. Если дисконт от рыночной стоимости был небольшой, то такая сделка выстоит в суде, потому что вред кредиторам не причинили. Допустимым размером скидки на практике признают 20% от рыночной цены. Если дисконт больше этого значения, есть риск, что покупателя признают недобросовестным.
«Суды учитывают не только разницу между рыночной ценой и ценой по договору, но и, например, условие о рассрочке платежа. Слишком длительная рассрочка говорит о неравноценности встречного исполнения», — Егор Ковалев, адвокат КА
Дмитрий Савочкин, партнер, адвокат , обращает внимание, что ВС в определении от 19 июня 2020 года (дело № А11-7472/2015) описал возможные ситуации вывода активов и методы борьбы с ними:
- Когда первый приобретатель действительно хотел получить право собственности. В таком случае в дальнейшем необходимо оспаривать сделку с ним. Если ее признают недействительной, то право собственности не переходит к остальным в цепочке сделок. Тогда следует обратиться к последнему покупателю с виндикационным требованием.
- Когда первый приобретатель лишь формально хотел получить право собственности, подписав договор. Например, личность первого, а часто и последующих приобретателей могут использовать, чтобы вывести активы. В таком случае возврат имущества в конкурсную массу происходит по правилам ст. 167 ГК об общих правилах о последствиях недействительной сделки.
«Когда оспаривают сделки по выводу активов, добросовестным будет тот приобретатель, который не знал и не мог знать, что сделку с банкротом совершили, чтобы вывести активы. Иными словами, были основания признать ее недействительной по ст. 61.2 закона «О банкротстве» об оспаривании подозрительных сделок должника», — Екатерина Тульская, юрист АБ «
Как покупателю доказать свою добросовестность
Денис Голубев, советник судебно-арбитражной практики АБ , обращает внимание: сначала необходимо доказать, что имущество приобрели по рыночной цене. Для этого пригодится отчет об оценке рыночной стоимости имущества на дату сделки и предложения по продаже аналогичной вещи за сравнимую цену в интернете.
«Если имущество приобрели по цене ниже рыночной, можно представить доказательства, что она обусловлена срочностью продажи или другими факторами, которые могли бы объективно влиять на нее», — Денис Голубев.
Санал Нонуков, юрист практики разрешения споров , отмечает, что покупатель докажет свою добросовестность, если предоставит:
- договор, который показывает, что собственник добровольно реализовал имущество;
- платежные поручения об уплате полной цены договора;
- сведения из ЕГРН, которые подтверждают, что у продавца есть право собственности на недвижимость на дату ее продажи;
- экспертное заключение, которое подтверждает соответствие условий договора рыночным показателям либо несущественное отклонение от них.
Сергей Жук, адвокат практики реструктуризации и банкротства , добавляет, что важно обратить внимание на то, как часто менялись собственники. Еще имеет значение причина продажи имущества. Такие объяснения сторона дает в фиксируемой переписке, говорит эксперт.
Относительно выписки из ЕГРН Дарья Соломатина, юрист практики банкротства , полагает, что в ближайшее время ее использование станет сложнее из-за недавней новеллы, которая закрывает доступ к данным Росреестра о россиянах для третьих лиц. Теперь сведения о физлицах-собственниках в реестр попадать не будут.
Никита Чернышенко, юрист фирмы , отмечает, что стоит подготовить отчет об оценке рыночной стоимости имущества. В идеале его следует заказывать при покупке имущества. При этом Анна Ившина, старший юрист , обращает внимание, что оценка рыночной стоимости объекта на ретроспективную дату может не учитывать все факторы, которые влияют на стоимость. Их обязательно стоит зафиксировать при заключении договора и в дальнейшем продемонстрировать суду. Например, приложить к договору фотографии.
Чтобы в результате не приобрести актив банкрота, покупателю имущества следует предотвратить потенциальные риски.
Как покупателям обезопасить себя от покупки активов банкрота
- Проверить все правоустанавливающие документы контрагента.
- Лично осмотреть приобретаемое имущество.
- Проверить наличие споров в отношении приобретаемого имущества.
- Проверить доступные базы данных относительно обременений имущества.
- Получить расширенную выписку ЕГРН. В ней отражены претензии иных лиц в отношении имущества.
- Через Картотеку арбитражных дел или Федресурс изучить, подано ли заявление о банкротстве в отношении владельцев приобретаемого имущества за последние три года.
- Сделать анализ бухгалтерской отчетности контрагента за последние три года через прямой запрос или открытые данные справочно-правовых баз, ресурс бухгалтерской финансовой отчетности (БФО), сведения сервиса «Прозрачный бизнес» и Федресурса.
- Определить срок владения объектом каждым из предыдущих собственников.
- Провести оценку стоимости имущества.
- Приобрести актив без существенных отклонений от рыночной цены. Если дисконт существенный, стоит уточнить, чем именно он вызван и попросить письменно обосновать стоимость объекта.
- Минимизировать расчеты по сделке с отсрочками оплаты и использованием нестандартных форм платежей. Оплату стоит производить по безналичному расчету, чтобы избежать сомнений в ее реальности.
- Пользоваться услугами нотариусов при оформлении сделок.
«Важно сохранить полученные при проверке сведения не менее чем на три года», — Зоя Галеева, управляющий партнер АО ЦРПА.
Тогда покупателю удастся доказать, что он предпринял достаточно усилий для приобретения «чистого» актива у проверенного контрагента, резюмирует эксперт.
Елена Нозикова
Материал опубликован на сайте «Право.ru» 26.09.2022