Комментарии в СМИ

Артем Рудой, юрист корпоративной и арбитражной практики АБ «Качкин и Партнеры» комментирует материал об установлении денежной компенсации вместо передачи жилья.

ВС указал: при смене застройщика изложенная Конституционным судом в постановлении от 21.07.2022 года № 34-П позиция не применима к залоговым кредиторам первоначального застройщика.

ООО «ПетроПерлитСтрой» в качестве генподрядчика строило для ООО «ЛенОблСтрой» многоквартирный дом. При этом договор предусматривал право генподрядчика в случае неоплаты заказчиком в срок выполненных работ произвести зачет прав в свою пользу на продаваемые заказчиком жилые площади. В марте 2018 года стороны заключили восемнадцать договоров долевого участия, а в августе 2018 года — подписали соглашение о порядке финансирования окончания строительных работ и погашения имеющейся задолженности, а также акты о зачете встречных требований. При этом в сентябре 2018 года было возбуждено дело о банкротстве «ЛенОблСтроя», а в ноябре 2019 года компания была признана банкротом. Из-за отказа конкурсного управляющего включать в реестр требований участников строительства требования «ПетроПерлитСтроя» генподрядчик попросил суд разрешить разногласия с КУ. Суд первой инстанции, с которым согласились апелляция и кассация, включил требования «ПетроПерлитСтроя» на сумму 42,9 млн рублей в состав четвертой очереди реестра денежных требований кредиторов. «ПетроПерлитСтрой» пожаловался в Верховный суд, который изменил акты нижестоящих судов, направив вопрос об установлении компенсации обществу «ПетроПерлитСтрой» на рассмотрение в суд первой инстанции (дело А56-77541/2018).

Фабула

В 2015 году ООО «ПетроПерлитСтрой» (генподрядчик) и ООО «ЛенОблСтрой» (заказчик) заключили договор генерального строительного подряда на строительство многоквартирного дома. Ориентировочная стоимость работ на момент подписания договора составила 776,5 млн рублей.

Договор подряда предусматривал, что в случае неоплаты заказчиком в срок выполненных работ генподрядчик имеет право в качестве оплаты производить зачет прав в свою пользу на продаваемые заказчиком жилые площади из расчета 50 тыс. рублей за 1 кв. м. Общая сумма взаимозачета жилыми площадями по договору подряда была ограничена 40 млн рублей.

В марте 2018 года стороны заключили восемнадцать договоров долевого участия, по условиям которых «ЛенОблСтрой» обязался построить МКД и после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию передать «ПетроПерлитСтрою» квартиры.

В августе 2018 года стороны подписали соглашение о порядке финансирования окончания строительных работ и погашения имеющейся задолженности, а также акты о зачете встречных требований на общую сумму 49,9 млн рублей, которые были оспорены конкурсным управляющим в ином обособленном споре, но в признании их недействительными сделками по статье 61.3 закона о банкротстве в 2021 году было отказано.

При этом в сентябре 2018 года было возбуждено дело о банкротстве «ЛенОблСтроя», а в ноябре 2019 года компания была признана банкротом. При рассмотрении дела о банкротстве применены правила параграфа 7 главы IX закона о банкротстве.

Из-за отказа конкурсного управляющего включать в реестр требований участников строительства требования «ПетроПерлитСтроя» в августе 2020 года «ПетроПерлитСтрой» попросил суд разрешить разногласия с конкурсным управляющим.

При повторном рассмотрении спора суд первой инстанции, с которым согласились апелляция и кассация, включил требования «ПетроПерлитСтроя» на сумму 42,9 млн рублей в состав четвертой очереди реестра денежных требований кредиторов.

«ПетроПерлитСтрой» пожаловался в Верховный суд, который решил рассмотреть этот спор.

Что решили нижестоящие суды

Суды, сопоставив момент возникновения задолженности по договору подряда (2017 год) с датами заключения и регистрации договоров долевого участия (05.03.2018 года и 29.08.2018 года), пришли к выводу о том, что осуществлявший строительство генподрядчик на момент заключения договоров долевого участия не мог не осознавать, что объект не будет достроен и сдан в срок (третий квартал 2018 года), в связи чем путем заключения договоров долевого участия стремился повысить очередность удовлетворения своего денежного требования к должнику, фактически относящегося к четвертой очереди реестра.

А поскольку обязательства, вытекающие из подрядных правоотношений сторон, не были обеспечены залогом, суд округа указал также на отсутствие оснований для применения к заявленной задолженности по денежному обязательству правовых позиций Конституционного суда РФ, изложенных в постановлении от 21.07.2022 года № 34-П (далее — Постановление № 34-П).

Что думает заявитель

«ПетроПерлитСтрой» полагает неправомерным отказ в применении Постановления № 34-П. Заключив договоры долевого участия, которые не признаны судами недействительными, «ПетроПерлитСтрой» приобрел статус участника долевого строительства, соответствующие права и обязанности, предусмотренные статьей 4 закона «Об участии в долевом строительстве МКД и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», в том числе стал залогодержателем принадлежавшего должнику права на участок.

По мнению «ПетроПерлитСтроя», стороны подразумевали единый смешанный договор, по которому обязательство «ПетроПерлитСтроя» состояло в выполнении подрядных работ, а должника — в их оплате посредством предоставления квартир в собственность выполнившего эти работы заявителя.

Что решил Верховный суд

Судья ВС Е.С. Корнелюк сочла доводы жалобы заслуживающими внимания и передала спор в Экономколлегию.

Поддерживая обоснованность своих требований, добивающийся с августа 2020 года по настоящее время восстановления своих имущественных прав, заявитель на протяжении двух кругов рассмотрения настоящего обособленного спора последовательно приводил доводы о возникновении у него статуса залогодержателя на основании действующих, заключенных с должником и никем не оспоренных договоров долевого участия, указала Экономколлегия.

Возможность оплаты выполненных генподрядчиком работ по строительству МКД размещенными в нем жилыми площадями (квартирами) стороны согласовали еще в 2015 году при заключении договора подряда. Подобное оформление обязательственных правоотношений не свидетельствовало ни о пороке воли «ПетроПерлитСтроя» и «ЛенОблСтроя», ни о намерении причинить вред заключенными ими сделками иным лицам, соответствует сложившейся судебной практике (определение ВС от 28.10.2019 № 305- ЭС19-10064).

Факт регистрации договоров долевого участия после возбуждения производства по делу о банкротстве «ЛенОблСтроя» и отказа одному из кредиторов во введении в отношении «ЛенОблСтроя» наблюдения данные обстоятельства не опровергал, а также не свидетельствовал о наличии у договоров долевого участия пороков, выходящих за пределы подозрительных сделок и сделок с предпочтением.

По специальным основаниям, предусмотренным законодательством о банкротстве, договоры долевого участия и действия по их регистрации недействительными не признаны. Акты зачета встречных требований были проверены посредством конкурсного оспаривания в ином обособленном споре, признаны реальными и действительными сделками.

Игнорируя эти обстоятельства, по сути квалифицируя договоры долевого участия как ничтожные, а поведение «ПетроПерлитСтроя» — как недобросовестное, заключавшееся в намерении последнего повысить очередность удовлетворения своего требования, суды не установили у названных сделок признаков ничтожности.

Поэтому, по мнению ВС, примененный судами подход, заключавшийся в отсутствии у спорного требования на момент его возникновения залогового обеспечения в силу ничтожности лежащих в его основе сделок (договоров долевого участия), является ошибочным.

Залоговое обременение в отношении причитавшихся и неполученных «ПетроПерлитСтроем» квартир возникло в момент госрегистрации договоров долевого участия, являлось необходимым условием для возникновения у заявителя как участника строительства залога в отношении участка, объекта незавершенного строительства или объекта долевого строительства. В публичном реестре отображена соответствующая запись, наличие которой свидетельствовало об осведомленности третьих лиц о наличии у заявителя правопритязаний к застройщику в отношении объекта строительства, включая конкурсного управляющего «ЛенОблСтроем» и иных возражавших против требования «ПетроПерлитСтроя» лиц.

В связи с изменением действующего законодательства, обусловленным внесением ФЗ от 27.06.2019 № 151-ФЗ «О внесении изменений в ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» и отдельные законодательные акты РФ» изменений в положения параграфа 7 главы IX закона о банкротстве, с 27.06.2019 года юрлица исключены из понятия «участник строительства» в деле о банкротстве, что не привело к утрате такими лицами права на компенсацию за утрату залогового обеспечения, пояснил Верховный суд.

Содержащиеся в постановлении № 34-П правовые выводы Конституционного суда, установившие временный порядок защиты бывших залоговых кредиторов застройщика, перед которыми у фонда либо нового застройщика не возникли обязательства по передаче помещений, это подтверждают.

В период рассмотрения настоящего спора определением суда первой инстанции от 15.04.2022 года по настоящему делу права и обязательства застройщика были переданы обществу «Специализированный застройщик «МАВИССТРОЙ» (далее — новый застройщик). На последнее в качестве встречного представления возложена обязанность исполнить полученные в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений.

Возмездная передача обязательств новому застройщику в рамках процедуры банкротства старого следует из положений статей 201.15-1 и 201.15-2 закона о банкротстве, свидетельствует о разработке и реализации плана выхода из кризиса, обусловленного невозможностью завершить строительство и передать квартиры силами и средствами должника.

Наконец, как следует из системного толкования подпункта 4 пункта 3 статьи 201.15-2 закона о банкротстве, таким залоговым кредиторам, не являющимся участниками строительства, предоставлены гарантии защиты их имущественных интересов при передаче объекта незавершенного строительства новому застройщику в виде обязательного получения от них согласия на такую передачу (фактически — на утрату залогового обеспечения) или внесение заинтересованным лицом на депозит суда денежных средств в сумме, которая причиталась бы данным залоговым кредиторам при продаже объекта строительства на торгах в порядке, основанном на закрепленном в подпункте 1 пункта 1 статьи 201.14 закона о банкротстве, принципе пропорционального распределения гарантированной квоты между всеми залогодержателями в виде причитающихся им 60% выручки от реализации заложенного имущества.

Соответственно, передача прав и обязательств застройщика влечет прекращение залога объекта незавершенного строительства и прав на участок в пользу кредиторов-юрлиц, чьи требования основаны на договорах участия в долевом строительстве в отношении жилых помещений.

С момента передачи прав и обязательств новому застройщику залоговый статус такими кредиторами утрачивается, а возможность получения заявителем компенсации предусмотрена прямым правовым регулированием, установленным вышеуказанными нормами законодательства о банкротстве.

Подытоживая, ВС отметил, что поскольку в результате рассмотрения настоящего спора «ПетроПерлитСтрой» утратил статус залогового кредитора должника в связи с передачей незавершенного строительства новому застройщику без получения соответствующей компенсации, обжалуемые судебные акты на основании пункта 1 статьи 291.11 АПК следует изменить.

При этом вопрос установления причитающейся «ПетроПерлитСтрою» по правилам подпункта 1 пункта 1 статьи 201.14 закона о банкротства компенсации Экономколлегия направила на новое рассмотрение в суд первой инстанции для восстановления нарушенных прав, законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Итог

ВС изменил акты нижестоящих судов, направив вопрос об установлении компенсации обществу «ПетроПерлитСтрой» на рассмотрение в суд первой инстанции.

Экономколлегия подчетркнула, что при рассмотрении данного вопроса суду следует предложить заявителю уточнить требования, представив соответствующий расчет компенсации, а также привлечь к участию в споре нового застройщика и установить с учетом доводов и возражений участвующих в споре лиц размер причитающейся «ПетроПерлитСтрою» компенсации при содействии конкурсного управляющего должником.

Артем Рудой, юрист корпоративной и арбитражной практики Юридическая компания «Качкин и Партнеры»:

Суды трех инстанций, признавая такую трансформацию по существу ничтожной, исходили из недопустимости новации денежного требования кредитора об оплате подрядных работ в требование о передаче будущих квартир, поскольку она направлена на повышение очередности удовлетворения. Судебная практика исходит из правомерности соглашений о зачете встречных обязательств в подобных ситуациях, если кредитором исполнено встречное обязательство по договору (в данном случае — выполнение работ), отсутствуют сомнения в реальности такого встречного предоставления и если трансформация требования из денежного в неденежное не имеет признаков сделки с предпочтением. Учитывая, что реальность выполнения работ по договору подряда, выполненных кредитором, в данном случае не была оспорена, заключение соглашений о зачете между должником и кредитором являлось правомерным.

Кроме того, подчеркнул Артем Рудой, в отдельном обособленном споре суд отказался признавать сделки по зачету встречных требований недействительными как совершенные с предпочтением, поскольку зачет носил сверочный характер и был направлен на констатацию объема исполненного каждой стороной в рамках одного обязательства.

«Судом была установлена равноценность встречных предоставлений между сторонами. Возможность оплаты работ будущими квартирами была предусмотрена сторонами еще в 2015 году, задолго до банкротства. Исходя из этого, ВС РФ обоснованно признал за кредитором наличие обеспеченного залогом требования о передаче квартир, основанное на договоре долевого участия в строительстве», — пояснил он.

Материал опубликован на сайте «PROбанкротство» 06.02.2023